Tipps für Immobilienverwalter und Eigentümer

Mit dem Bauboom der späten 1960-er und 1970-er Jahre entstanden zahlreiche Großimmobilien mit sehr weitläufigen Wassernetzen. Während der ersten Jahrzehnte ihres Betriebs wurde ihnen wenig Aufmerksamkeit geschenkt: das Wasser floss und Wärme stand in ausreichender Menge zur Verfügung.

Das änderte sich mit zunehmenden Rostausträgen, Mängeln bei der Wasserversorgung und Wärmeverteilung, Wasserschäden für die kein Versicherungsschutz mehr zu finden war und schließlich mit der Prüfpflicht auf Legionellen. Heute fragt sich mancher, der solche Anlagen im Portfolio hat, wie lange sich das Horrorszenario Kernsanierung wohl noch hinauszögern lässt.

Während seriöse Immobiliengesellschaften und Genossenschaften die Notwendigkeit der Instandhaltung zunehmend erkennen, ist es für viele WEG-Verwalter nach wie vor schwierig, ihre Eigentümer für die Sicherung des Bestands zu gewinnen.

Die stärksten Schäden weisen zumeist die Trinkwassernetze auf. Dabei lässt sich durch gezielte Maßnahmen auch bei ihnen oft noch ausreichend Zeit gewinnen, um Informationen über die bestehenden Netze zu sammeln. Dadurch kann die spätere Kernsanierung zügiger, kostensicherer und günstiger, nicht zuletzt auch bewohnerverträglicher abgewickelt werden. Die schlimmsten Kernsanierungen sind nämlich diejenigen, bei denen entsprechende Kenntnisse fehlen und an allen Ecken und Enden "böse Überraschungen" die geplanten Abläufe und Kosten über den Haufen werfen.

Sind Sie also langfristig an entsprechende Immobilien gebunden, so profitieren Sie erheblich, wenn Sie den Zustand der Wasserleitungen untersuchen lassen und folgende Schritte gehen:

Hinauszögern der Sanierung:

  • Instandhaltungsschritte ergreifen wie etwa den Betrieb effizienter Wasserbehandlung, Prüfen/Instandsetzen von Objekterdung und Potentialausgleichen, Einbau von Grobstrahlreglern anstelle der Feinperlatoren zum besseren Partikelaustrag, Verbessern des Temperaturmanagements beim Warmwasser um die hygienische Situation zu stabilisieren
  • Vollständiges Trocknen von Mauerwerk und Schächten (mit dokumentierten Feuchtemessungen!) nach Wasseraustritten, um Außenkorrosion v.a. an Heizungsrohren zu vermeiden

Vorbereitung der Sanierung Verteilnetze:

  • Frühzeitig eine Grobkosten einholen und die Finanzierung durch Ansparen sichern
  • Zustandsbilder und Netzverlauf vom Sanitärbetrieb bei Reparaturarbeiten durch Fotos und beschriftete Schadensrohre dokumentieren lassen und systematisch erfassen
  • Bei Bedarf komplette Netzabschnitte / Stränge in einheitlichem Material erneuern lassen und "Stückelsanierungen" vermeiden
  • Über alle Arbeiten an den Netzen detaillierte Rechnungen einfordern und aufbewahren

Vorbereitung der Sanierung Wohnungen

  • Im Fall der WEG-Verwaltung die Einzeleigentümer auf die spätere Sanierung vorbereiten, damit sie Wohnungssanierungen mit der Gesamtmaßnahme abstimmen
  • Aufforderung an die Einzeleigentümer, bei vorgezogenen Sanierungen alle Leitungen ihrer Wohnungen vollständig erneuern zu lassen, für die spätere Kernsanierung ausreichend Fliesen und alle Rechnungen aufzubewahren. Nur so lassen sich erfahrungsgemäß spätere Auseinandersetzungen vermeiden.

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