Instandhaltung

Unsere langjährige Erfahrung in der Instandhaltung hat uns zu folgender Einsicht geführt: nur eine "ganzheitliche" Instandhaltung ist nachhaltig. Sie hat immer alle drei Aspekte im Auge zu halten: Korrosion, Inkrustierung und Verkeimung. Bei bekannten Problemen mit Schadkeimen oder materialaggressivem Biofilm sollten dem Wasser etwa keine Nährstoffe beigegeben werden, um korrosive Prozesse zu mindern. Bei der Anwendung von Desinfektionsmitteln ist andererseits eingehend zu prüfen, ob diese für alle verbauten Werkstoffe verträglich sind.

Während in Industriebetrieben die verantwortlichen Techniker Auffälligkeiten an wasserführenden Systemen zumeist früh registrieren und professionell verfolgen, wird in Wohn- und Gewerbeimmobilien oft erst gehandelt, wenn die Schäden schon weit fortgeschritten sind.

Schleichend fortschreitende Mängel wie Flugrost im Wasser, abnehmender Druck oder schwankende Mischtemperaturen wurden hingenommen nach dem Motto: solange noch Wasser fließt wird es „schon nicht so schlimm sein“. Die Einführung der obligatorischen Legionellenuntersuchungen im Jahr 2011 hat dann vielen Eigentümern vor Augen geführt, dass sie als Betreiber für die Trinkwasseranlagen ihrer Immobilie verantwortlich sind und dass Trinkwassernetze den „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ zu entsprechend haben.

Dennoch finden insbesondere Wohnungseigentümergemeinschaften oft nur schwer zu sinnvollen Instandhaltungsmaßnahmen. Einerseits scheut sich mancher Verwalter, Schritte vorzuschlagen, die Kosten verursachen und ihn überdies mit zusätzlicher Arbeit belasten. Andererseits verfügen auch Sanitärbetriebe nicht immer über ausreichende Kenntnisse zu Schadensprozessen und Wasserbehandlung, um das richtige Produkt anzubieten.

Ist schließlich keine ausreichende und/oder hygienische Versorgung mehr möglich, werden oft übereilte Maßnahmen ergriffen anstatt Zustandsbilder und Schadensursachen eingehender untersuchen zu lassen. Mangels genauer Kenntnisse werden Diskussionen und Abstimmung mehr von emotionalen als von sachrichtigen Argumenten getragen - besonders wenn Sonderumlagen notwendig werden.

Klassische Fehler bei der Instandhaltung sind:

  • der Einbau von Kalkschutzanlagen wo eigentlich Korrosionsschutz erforderlich ist und umgekehrt
  • das Spülen stark vorgeschädigter Netze mit pulsierendem und zu hohem Druck (wobei die ausführenden Firmen wohlweislich keine Haftung für Folgeschäden übernehmen)
  • der Einsatz von Desinfektionsmitteln, die an einzelnen Werkstoffen Schäden verursachen können
  • thermische „Dauerdesinfektionen“ mit so hohen Temperaturen, dass sie die Netze schädigen und zu überhöhter Steinbildung führen
  • der Einsatz nährstoffreicher Inhibitoren zum Schutz vor Korrosion und Steinbildung trotz nachgewiesener Kontaminationen
  • der Einbau zu starker und falsch positionierter Zirkulationspumpen, die Strömungsabrisse verursachen und die Warmwasserhydraulik weiter verschlechtern
  • fehlende Wartungen, wodurch viele Investitionsmaßnahmen unwirksam werden und dadurch ihren wirtschaftlichen Nutzen verlieren
  • fehlende Schadensdokumentation
  • häufiger Wechsel der Sanitär- und Heizungsfirma
  • Verwendung unterschiedlichster Rohrmaterialien nach Wasserschäden, wodurch „Stückelsanierungen“ entstehen
  • unzureichende Trocknung nach Wasseraustritten, die zu gravierenden Folgeschäden führen können

Die Liste könnte beliebig weitergeführt werden, die Häufigkeit mit der solche Fehler gemacht werden ist beeindruckend. Dabei gilt für alle wasserführenden Systeme:

  • je früher geeignete Maßnahmen ergriffen werden, umso wirtschaftlicher sind sie mit Blick auf den mittel- und langfristigen Erhalt
  • je besser das Zustandsbild und die Schadensursachen bekannt sind, umso zielgenauer lassen sich effiziente und zuverlässig wirksame Instandhaltungsmaßnahmen finden
  • je regelmäßiger und sorgfältiger Anlagen gewartet werden, umso wirtschaftlicher lassen sie sich betreiben

Alle Maßnahmen zur Instandhaltung wasserführender Systeme sind kostengünstiger als Kernsanierungen, wenn sie richtig gewählt und rechtzeitig realisiert werden.

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